■　賃借人が内容証明を受取らない場合

Ｑ明渡しに伴い、賃借人に内容証明で解除通知を出したのですが、受取ってくれません。どうしたら良いでしょうか？

Ａ　民法９７条１項では、隔地者に対する意思表示はその通知の相手方に到達した時よりその効力が生じると定められております。
　それでは到達とはどういう場合を言うのでしょうか？　最高裁、昭和３６年４月２０日の判決では「通知が相手の勢力範囲に入り、その了知可能な状態におかれれば到達したと解する」と判示しました。
　すなわち、相手方が書面での意志表示の内容を確認することまでは要求されません。
　ですから、相手方が不在の場合でも、内容証明郵便を家族、同居人に手渡したときに到達の効力が認められます。
　しかし内容証明郵便は、相手方、家族等が不在の場合は、一定の期間、郵便局に留置きになり、そして留置期間が経過すると差出人である家主に返還されますので、相手方は郵便物の内容を了知することができません。こんな場合でも、通知が到達したと解されるでしょうか？ 解除通知ではないですが、最高裁平成１０年６月１１日の次のような有名な判決があります。
「遺留分減殺の意思表示がなされた内容証明郵便が留置期間の経過により差出人に還付された場合において、その意思表示は社会通念上受取人の了知可能な状態に置かれ、遅くとも留置期間が満了時点で受取人に到達したものと認められる」
このように、相手方が内容証明郵便を受取らない場合でも置期間満了をもって契約解除の意思表示は相手方に到達したと解されております。

　ただ、この判決は、相手側は、本件内容証明郵便の内容が遺留分減殺の意思表示又は少なくともこれを含む遺産分割協議の申入れであることを十分に推知することができたというべきであるからと判示しています。 
そこで、内容証明郵便の内容が解約の意思表示であることを分らせるためにも、事前に、または内容証明と同時に「特定記録郵便」による解除の意思表示を行うことをお勧めします。
なお、訴訟にて建物明渡しをする場合は、念のために、訴状にも契約を解除する旨の意思表示を記載すれば、その訴状が相手方に送達された時に、その意思表示が到達したことになりますので、解除通知に関しては深刻に考える必要ないでしょう。

■行方不明者に対する明渡し請求

Ｑ　賃借人が荷物を残したまま夜逃げをしてしまいました。部屋を明渡て貰うにはどうしたらよいでしょうか？

Ａ　明渡をするには、まず賃借人に対して、賃貸借契約を解除する旨の意思表示をする必要があります。この意思表示は通常内容証明で行います。しかし賃借人が行方不明の場合はそれもできません。そこで、このように相手方の住所・居所がわからない場合は、「公示送達」という制度があります。

　公示送達を裁判所に申立てをすると、裁判所が掲示板等にその旨を掲載し、一定期間すぎると、通知が相手に到達されたとみなされます。
ただ、このような場合、明渡訴訟も予定していることがほとんどだと思います。訴訟も訴状が相手に送達されないと始まらないので公示送達が必要になります。そこで、訴状に契約解除の意思表示を記載することにより、契約解除だけの公示送達を省くことができます。

■賃貸人の死亡

Ｑ　賃貸マンションを経営していた父親が死亡しました。
賃借人は７ヶ月の家賃を滞納しております。誰がどのように請求したらよいでしょうか？　また退去してもらうにはどのような手続きになるでしょうか？なお、相続人は母と私と弟の３人です。 

 Ａ　相続人は被相続人の権利義務を承継します。

　遺産分割がなされていない場合は、各共同相続人が相続分に応じて、お父さんの賃貸人の地位を承継することになります。　滞納家賃のうち、お母さんが２分の１を、貴方と弟さんが４分の１ずつ請求することになります。
それから、マンションを明渡して貰うには、まず今の賃貸契約を解除する必要があります。
この解除は、共同相続人の持分の過半数の者から行う必要があります。
ですから、あなただけでは出来ません。少なくとも、あなたとお母さんが共同で行わなければなりません。

　次に、遺産分割が行われ、あなたが、そのマンションを相続することになった場合は、あなたが滞納家賃の全額を請求でき、賃貸解約の解除もあなたからすることができます。 

　いずれにしても、賃借人からすれば、誰が相続人であるか不安の面もありますので、対抗要件を具備した登記事項証明書（登記簿謄本）を添付して通知をすることが必要でしょう。

【参考】

　共有物を目的とする貸借契約の解除は、共有者によってされる場合は、民法第２５２条本文にいう「共有物の管理に関する事項」に該当すると解すべきであり、右解除については、民法第５４４条第１項の規定は適用されない。（最高裁判例　昭和３９年０２月２５日）　
　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。（民法第２５２条）

 ■賃借人の死亡

Ｑ　３カ月前に入院していた賃借人が亡くなりました。家賃の３か月分も未
納です。連帯保証人に話をしたところ「本人が死亡したのだから、保証人の責任も消滅した」と取り合ってくれません。それから、相続人に未納家賃と明渡しを請求するにはどのようにしたらよいでしょうか？

Ａ　保証人と賃貸人との連帯保証契約は、賃貸人と賃借人との賃貸借契約とは別の契約ですから賃借人が死亡しても連帯保証人の責任は消滅しませんので、未納家賃は保証人に請求できます。
　また賃借人の相続人も賃借権を相続しますので、賃借人死亡前の未納家賃は各相続人に法定相続分に応じて請求ができます。
　ところで、賃貸契約を解除して明渡して貰う場合は相続人全員に対して解除の意思表示をしなければなりません（大判大正１１年１１月２４日)
なお、連帯保証人は明渡し義務までは負担しないと解されています。

■連帯保証人の死亡

Ｑ　家賃を滞納されて困っております。連帯保証人は死亡しています。連帯保
証人の相続人に請求はできますか？、また各相続人にどの位の割合の金額を請求できるでしょうか？　

Ａ　連帯保証人の相続人は連帯保証人の地位を承継し、相続前後に関わらず、主債務者（賃借人）と連帯して滞納家賃を支払う義務があるとされています。（東京地裁　平成22年1月28日判決）次に相続人が複数いる場合は、各相続人は法定相続分に応じて主債務者（賃借人）と連帯してその責を負うことになります。例えば　滞納家賃が１００万円で、連帯保証人の相続人が、子供のＡ、Ｂの場合、各Ａ、Ｂに対して主債務者（賃借人）と連帯して支払えと請求することができます。
　ただしＡが主債務者（賃借人）である場合、Ａは主債務者と連帯保証人の地位を兼ねることになりますので、Ｂだけに５０万円を主債務者Ａと連帯して支払えと請求できるだけになります。

■家族に対する建物明渡請求

Ｑ　契約者の賃借人は2年前に退去しましたが、その家族が引き続き住んでいます。家賃の５か月滞納しているため、賃借人との賃貸借契約を解除して、その家族に明渡し請求はできますか？

Ａ　賃借人の家族や、また使用人は占有補助者といって独立した占有権限がありませんので、明渡し請求はできます。任意で明渡しをしない場合は、契約者の賃借人に対して、建物明渡訴訟、そして明渡執行をすることになります。

 　■退去した賃借人が残した荷物を処分することができるか？

Ｑ　家賃を滞納していた賃借人をやっと退去させたのですが、荷物の一部を残したままです。この荷物を処分できるでしょか？

Ａ　退去したといっても、荷物が一部でも残っていれば、完全な明渡しは済んでいません。そして残った荷物は賃借人の所有物ですので、勝手に処分することができません。
しかし、明らかに賃借人が不要のものとして置き去ったものであれば、放棄した物として賃借人が処分することができますが、その見極めが難しいです。あとになって自分にとっては大切な物、勝手に処分されたと文句を言われることの考えられます。
　そこで、賃借人に連絡をとり、退去を確認して　「残置物の所有権は放棄しますので、処分されても異議がありません」旨の同意書を取ってから処分すれことが必要でしょう。
なお、賃借人の移転先がわからない場合は、役所に賃借人の住民票を請求して移転先を調べなければなりませんが、その場合は「賃貸契約書等」の書類を添付して利害関係人でありことを説明しなければなりません。弁護士、司法書士の場合は職権でこれらの手続きはできます。
 それでも、賃借人の行方が分らず、連絡が取れ無い場合は、明渡し訴訟で判決を取り、執行官立会のもと明渡執行をしなければなりませんが、それでは、手間暇と多大な費用がかかります。
　そこで、私見ですが、誰か立会のもとで残置物の写真を取り、ある期間保管後、代替え出来る物であれば処分してもやむ得ないと思います。万一、後で損害賠償請求されても最悪の場合は滞納家賃と相殺すれば良いだけの話です。　残置物があるため、速やかに次の人に賃貸できない大家さんこそ被害者です。

    ■契約に反してペットを飼育している場合の明け渡し請求

Ｑ　賃借人が契約条項に反してペットを飼っています、建物を明渡してもらうにはどのようにしたらよいでしょうか、また、強瀬執行での明渡しはどのように行われるのでしょうか

Ａ　ペットの飼育が契約条項に違反しているからといって、すぐには契約を解除して明渡し請求はできません。ペットには、子犬、子猫、大型犬等、色々の種類があります。ペットの種類、数、飼育方法等が問題になります。
　子犬等で、建物の床や柱等に傷を付けたり、悪臭や鳴き声等で近隣に迷惑をかけることがない場合は、契約条項に違反しただけの理由での契約解除は難しいでしょう。
その反面、近隣に迷惑を掛けたり、建物の傷をつけたりする等、賃貸人に損害を与えている場合は契約を解除して明渡を請求できます。
　このような場合は、まず、内容証明郵便で、ある一定期間の猶予を与えて。何月何日までにペットの飼育を止めない場合は本賃貸借契約を解除しますと通知して、それでもペットの飼育を止めない場合は、賃貸人と賃借人との信頼関係も破壊したとして、その期間経過後に解除とな り、明渡し請求が可能になります。
　次に最悪、賃借人が任意での明渡しにも応じず、建物明渡訴訟を経て明渡し強制執行になった場合は、ペットは動産として扱います。家財道具等の動産は執行補助者（業者）が搬出、運搬保管をしてくれますが、ペットはそのようにいきませんので、保健所等に預けることになります
　執行補助者がすべての手配、手続きをしてくれますので心配ありません。

 ■転居先の住所を調べる方法

Ｑ　賃借人が退去の際、それまでの未納家賃を分割で払う合意をしたのですが、支払いをせず転居してしまいました。電話にも出ませんし、勤務先もわかりません。転居先を調べるにはどのようにしたらよいでしょうか？

Ａ　転居先の住所は転居前の住民票（正確には住民票の徐票）の写しに記載されます。
 　ところでこの住民票の写しの交付請求は本人確認が義務づけられており、誰でも請求でもできるものではありません。
　債権者等の本人以外の第三者からの請求は、「自己の権利を行使し、又は自己の義務を履行するめ」、「国又は地方公共団体の機関に提出する必要があるとき」、「記載事項を利用する正当な理由があるとき」に限られます。（住民基本台帳法12条の3第1項及び戸籍法10条の2第1項より）

  そこで、貴方が、債務者（元賃借人》の転居先の住所を調べるには、債務者の転居前の住所地の自治体（市町村役場）に貴方と債務者との債権債務関係を明らかにする書類（賃貸借契約書,合意書等）を提示して住民票の写しの交付を請求することになります。
　但し、各自治体では、取り扱いが異なり、スムーズに、交付されない場合もあります。
なお、弁護士や、司法書士は、職務を行う目的であれば、職務請求書により、速やかに交付して貰うことができます。

 ■裁判をしないで滞納家賃の支払の約束を履行させる文書は

Ｑ　延滞をしていた賃借人が、滞納家賃は分割で支払い、今度の家賃も滞納しないで支払っていくと言ってきました。  自分としては明渡して貰いたいのですが、裁判にはお金がかかるので、この約束を履行させ、今後、延滞があった場合は、退去するという文書を取り交わそうと思いますが、どのような文書がよろしいでしょうか。

 Ａ　文書には「合意書」「確約書」「和解書」等あり、どの文書も、取り交わさないよりはましです。しかしこのような私的な文書には、法的な強制力はありませんので約束不履行しても、任意に明渡しをしない場合は、新たに明渡訴訟をして判決に基づいて明渡しの強制執行をしなければなりません。

  次に公正証書を作成することも考えられますが、確かに強制執行認諾付の公正証書を作成すると、賃借人に不履行があると、訴訟手続きを経ないで、その公正証書に基づいて強制執行はできますが、それには制限があり、金銭の一定の額の支払い又はその他の代替物もしくは有価証券の一定の数量の給付を目的とする請求に限ります。
 つまり、滞納家賃の支払いについては強制執行はできますが、明渡し執行はできません。
 そこで、即決和解という手続きをお勧めします。即決和解は起訴前の和解ともいい、お互いが裁判所に出向いて裁判官の面前で和解書調書を作成します。この和解調書は、確定判決と同じ効力があるため、相手方が和解した内容どおりに義務を履行しない場合には、訴訟をしなくても和解調書によって明渡の強制執行も滞納家賃の強制執行もできますることができます。