【事例８】

■　任意の話し合無理だと判断、即、明渡訴訟を提起、裁判上和解により明渡、未納家賃全額(７３７，０００円)回収に成功

依頼から解決まで約５．５か月

要した総費用　３７９，４４０円（報酬・着手金　２１６，０００円＋滞納賃料回収報酬１４７，４００円＋実費１６，０４０円）

「概要」

家賃７か月滞納、賃貸人も同建物に居住、何度催促しても、「病気だった　雨漏りする、ネズミが出る」等を口実に延滞を続けていた。

１．依頼を受ける。

　明渡しを優先に、できたら未払い家賃も回収して欲しいとの依頼を受ける。

２．賃借人に手紙を出す(依頼から３日後)

　話し合いは無理と判断、「裁判所で話し合いによる解決をしたいので、申し訳ないが訴訟を提起させて頂く」と手紙を出す

３．賃借人、連帯保証人を共同被告として訴訟提起する（依頼から１週間後）

　訴状を受け取った賃借人から電話がある。問題が複雑なため、司法委員を交えて裁判所で話し合いしたい旨伝え、一切任意での話し合いを拒んだ。
また、賃貸人と直接折衝しないよう伝える。

４．第１回訴訟期日開廷（訴訟提起から約１カ月後）

本人出廷して「病気や怪我をしたため、収入が途絶え家賃が払えなかった等」、主張するが、裁判官に「そんなことは理由にならない」と諭されるが納得せず。最後に裁判官から「自分が言っていることが正しいかどうか法律家に相談してくるように」と言われ閉廷する。

５．第２回訴訟期日開廷（訴訟提起から約２．５カ月後）

　本人は未払い家賃は払ったうえで賃貸契約続行を希望するが、こちらは明渡を要求する。話し合いつかず次回に持ち越す、なお未納家賃の半分を次回期日までに支払う約束をする。

６．第３回訴訟期日開廷（訴訟提起から約４カ月後）

来月までに未納家賃の残金支払い、部屋も明け渡すことで和解成立。

【解決のポイント】

　家賃延滞者には、連絡が取れずなかなか接触できないタイプと、何かといえば、すぐにクレームをつけ、訳のわからない主張をするタイプがあり、今回の事件は後者のタイプだった。任意の話し合いを断り、直接の賃貸への接触を避け、裁判所で解決を図ったのがポイントだった。

【事例7】

■　入居者は東南アジア系の外国人、６か月の延滞、不特定多数が出入りしているため、占有移転の仮処分後、本訴を提起して明渡成功、延滞家賃も「和解による決定」により連帯保証人と和解成立。

依頼から解決まで約４か月

要した総費用　２９８，１３４円（報酬・着手金　２７０，０００円＋実費２８，１３７円）

「概要」

家賃６か月滞納、入居者は東南アジア系外国人だが、毎日、不特定多数の人
間が出入りしていた。

１．依頼を受ける。

　未払家賃はともかく、明渡を優先の依頼を受ける。判決を執っても、入居者
が入れ替わってしまえば判決の効力は及ばず、最初からのやり直しになるため、占有禁止仮処分の手続きを説明する

２．占有移転仮処分の申請をする（依頼後１週間）

　裁判官の面談を経て、保証金１０万円を積んで仮処分が認められる。

３．仮処分を実行（依頼から６週間後）

　執行官が立会人とともに、入居者が賃貸している当物件に赴く、本人は不在だが、その妻が在宅していたので、部屋の壁に占有移転禁止の貼り紙を貼り、仮執行する。

４．本訴（建物明渡等請求訴訟）を提起する（依頼より約２か月後）

連帯保証人（日本人）も共同被告として提訴する。

５．第１回期日前に明渡（依頼より約２か月半後）

　賃借人と保証人が、賃貸人宅へ明渡をしたとのことで鍵の返還にくる。

連帯保証人は未納家賃は分割で払いたいと嘆願する。

６．第１回期日に和解に代わる決定を出して貰う（依頼より４カ月）

賃借人、連帯保証人が不出廷のため連帯人とこちらの意向を裁判官に伝え

「和解に代わる決定」を出して貰う

７．和解に代わる決定が確定する

　連帯保証人に和解に代わる決定の送達後同人から２週間内に異議の申立てがなかったため本決定が確定した。

【解決のポイント】

　入居者が外国人で占有を移転される恐れがあり、どうなるか心配であったが、必要な手続きを一つ一つ着実に進めて行った。占有移転禁止の手続きが入居者の、また連帯保証人を共同被告として提訴をしたのがプレッシャーになり解決した。

【事例６】

■　建物明渡等請求訴訟を提起、強制執行を待たず明渡し、そして未払家賃全額を本人・連帯保証人から全額回収に成功

依頼から解決まで約６か月

要した総費用　３４０，０７０円（報酬・着手金　２１６，０００円＋滞納賃料回収報酬１０８，８６４円＋実費１５，２０６円）

「概要」

家賃６か月滞納、賃借人にも、連帯保証人にも連絡が取れなくなり、管理会社もお手上げの状況だった。

１．依頼を受ける。

　未払家賃はともかく、明渡しを優先に依頼を受ける。

２．内容証明で契約解除通知（依頼日の翌日）

　賃貸人が受け取らないため、続けて特定記録でも解除通知を出す。

３．訴訟提起する（依頼から２週間後）

　賃借人から何の連絡がないので、賃借人本人と連帯保証人を共同被告として、建物明渡等請求訴訟を提起する

４．第１回訴訟期日開廷（訴訟提起から約１カ月後）

連帯保証人が出廷する。本人が出廷していないため、訴訟上で和解の話合いをすると解決が延び延びとなってしまうため、終結のうえ判決を求める。連帯帯保証人とは訴外で支払方法の約束をする。

５．賃借人と明渡しと未払い家賃の支払い方法の合意をする。（訴訟提起から
　２か月後）

　賃借人から電話があったので、事務所に来て貰い、明渡し日と未払い家賃の支払い方法の合意書を結ぶ。未払い家賃１ヶ月分を回収する。

６．明渡し完了、未払い家賃１ヵ月分入金（訴訟提起から３カ月後）

合意書通り、明渡し完了、未払家賃１ヶ月分を回収する。

７．未払い家賃全額回収終了する。（依頼日から約６か月後）

　その後、分割で連帯保証人から未払い家賃６か月分と、賃借人本人から未払い家賃１ヶ月分を回収して終了する。

【解決のポイント】

　あくまで、明渡しを優先して訴訟を起こしたが、連帯保証人がいたため、未払い家賃回収も諦めず折衝したため、未払い家賃の全額が回収になった。賃借人は出廷しなかったが、連帯保証人の口添えで、後日電話があったため、事務所に呼びつけ和解の合意をしたため、最悪の強制執行をせず明渡、未払い家賃全額の回収ができた。

【事例5】

■転居先を付き止め内容証明で駐車場賃貸契約を解除、未納賃料を４か月分を回収

依頼から解決まで２０日

　要した総費１２１，３０８円（報酬・着手金１０８，０００円＋滞納賃料報酬１０，３６８円＋実費２，９４０円）

「概要」

　駐車場賃料３か月を延滞、連絡も不能になってしまう。管理会社の不動産
屋が賃借人の自宅を訪問するが転居、現住所はわからず車も止めっ放しに
なっていた。

１．依頼を受ける。

「司法書士は職権で転居先を調べることができる、現住所が判明したら、内容証明で本契約を解除、延滞賃料を請求、それでも駄目な場合は、訴訟、執行で解決をする」ことを説明、受任を受ける

２．賃借人の住所判明（依頼から５日後）　

　賃借人の転居前の住所を管轄する役所に転居先を照会、現住所判明したので、賃借人に契約解除と延滞賃料支払いの通知書を送る。

３．契約解除・延滞賃料回収（依頼から２０日後）

　すぐに賃借人から連絡がある。契約解除を同意、延滞賃料も一週間後に回収
になった。​

【トラブルに至った原因、及び解決のポイント】

　契約の際、連帯保証人も付けず、勤務先等の連絡先も申告させなかったの　が、今回のトラブルに至った原因である。
今回のような場合、調査で賃借人の現住所が簡単に判明するので、早期に解決する場合が多い。

【事例4】

■内容証明での催告だけでアパート
　　の明渡しに成功

依頼から解決まで約１カ月

　要した総費用１０７，９４０円（報酬・着手金１０５，０００円＋実費２，９４０円）

「概要」

　賃貸物件は　郊外の駅から徒歩２０分のワンルームマンション。供給過多の地域で、条件も悪く、なかなか入居者が決まらなかったため、管理会社の勧めで、敷金、礼金無し、保証人を勤務先の同僚とすることで、やっと入居者が決まった。
これが過ちの始まりであった。最初の１ヶ月は家賃を支払ったが、その後延滞に陥った。
大家さんが、催告を試みるが。夜遅く帰って来るらしく接触できず、電話も不通、ポストに催告書を何度も入れるが効果なかった。

１．依頼を受ける。

　延滞が４か月続いたところで依頼を受けた。
申込書に記載のある、本人、保証人の勤務先に電話するが「二人とも在籍していないとのこと」。どうやら管理会社が、勤務先の本人確認を怠ったようだ。保証人の携帯に電話するが「使われていません」のアナウンス。

２．内容証明で契約解除通知（依頼から２、３日後）　

　賃借人本人と保証人に内容証明で明渡しと、滞納家賃支払の催告をする。

本人は不在のため局留めになったが、受取りに行かず返却される。

保証人には到達する。

本人には内容証明と同じ文面の通知書を普通郵便で郵送する。

３．明渡し成功（依頼から１カ月後）

大家さんから「表札も外されている、退去したようだ」との連絡を受ける。　管理会社の担当者を立会人として部屋を内見すると、冷蔵庫、食器棚等を残して退去した様子。
部屋の様子を写真（日付入り）に納め、残地物は大家さんが暫く保管することで明渡し完了する。

【トラブルに至った原因、及び解決のポイント】

　空室を埋めるのを急ぎ過ぎたため、管理会社が、素性を良く調査することなく入居させてしまった。礼金、敷金なしも問題、それなりの人しか入居しない。保証人は家族に限るべし。

　今回は、保証人に４名の司法書士連名の内容証明が届いたことが解決のポイント。ただ事でないと思った保証人が、賃借人本人に連絡したと思われる。その結果、賃借人は夜逃げ同然に退去した。

【事例3】

■　訴訟で明渡しに成功する。 

依頼から解決まで２．５ヶ月
　要した総費用　１６８，６９０円（着手金・報酬金１５７，５００円＋実費１１，１９０円）
その他未払い家賃回収報酬として４８，０００円 

「概要」

入居者は２０代の男性、保証人は母親。以前から延滞は繰り返していたが、遅れ遅れに入金があった。　
　しかし、バイト先が首になったということで支払がストップ。　保証人の母親に連絡するも、「年金だけの生活で余裕がない、」「息子のことなので本人に責任を取らせたい」と取り合って貰えなかった。

１．依頼を受ける 

　すでに４カ月の延滞、代理人として、保証人の母親に電話するが、「本人に請求してくれ」の一点張りで、保証人の責任を理解していない。本人には連絡とれず。　

２．訴訟提起する（依頼から一週間後）

任意での解決が無理と判断、すでに、大家さんが解除通知（内容証明）を送っていたので、保証人も共同被告として訴訟を提起する。

３．第１回訴訟期日開廷（訴訟提起から約１カ月後）

　意外なことに、本人と保証人の母親が出廷してきた。「ご迷惑をかけてすみません、遅れた家賃も払います」と母親は電話の時と違って低姿勢だった。「一か月後に部屋を明渡し、遅滞している家賃を支払う」という裁判上の和解をする。

４．明渡し成功（第１回期日より約１カ月後）

大家さんから「部屋の明渡しがされた」と連絡がある。 滞納家賃２４万円も口座に振り込まれた。

【トラブルに至った原因、及び解決のポイント】

　大家さんの催告が生ぬるく、本人も保証人も催告に慣れっこになっていた。即、訴訟を提起したのが功を奏したようだ。
息子の不始末は親が責任を取らなければならない、そう思ったのだろう。滞納家賃も一括で全額回収できた珍しいケースでした。　

【事例2】

■　賃借人が行方不明のため強制執行で明渡し

依頼から解決まで約６カ月

　要した総費用５６１，１９０円（報酬・着手金２１０，０００円＋実費３５１，１９０円）

「概要」

　賃借人は東南アジア系の外国人、保証人はアルバイト先（飲食店）の店長。　今まで遅れることなく家賃が支払われていたが、支払が途絶えた、連絡も付かず、アパートにも帰っていない様子、保証人に連絡するも、賃借人はすでにアルバイト先は辞めていた。

１．「依頼を受ける」
　この時点で、延滞３カ月、保証人にも連絡が付かなくなっていた。

２．現地調査および公示送達の報告書作成　（依頼から１週間後）

　賃借人行方不明のため、現地に出向き、写真撮影、近所の人からの聞き込み等で、裁判所に提出する公示送達の報告書を作成する。

３．公示送達の申請及び訴訟提起　（依頼から１０日後）

４．第１回訴訟期日開廷（訴訟提起から約１カ月半後）

賃借人は欠席、通常の場合、擬制自白（原告の言い分を自白したものとみなす）　となり、原告の主張が認められ終結となるのだが、公示送達の場合は原告（賃貸人）の立証が必要になるため、賃貸契約書等の証拠調べが行われた。そして、次回期日に本人尋問が指定された。

５．第２回訴訟期日開廷（訴訟提起から約１カ月後） 

当事者尋問のため大家さんも出廷。
賃貸契約、入金状況、延滞状況等の尋問を受けて終結となる。

６．判決言渡し（訴訟提起から約１カ月後）

「被告は原告に対して、別紙物件目録記載の建物を明け渡せ」
「被告は、原告に対して金＊＊＊，＊＊＊円及び平成＊＊年＊＊月＊日から別紙物件目録記載の建物明渡済みまで１カ月金＊＊，＊＊＊円の割合の金員を支払え。」との判決が言渡された。

７．明渡し強制執行申立て手続き　（判決言渡から１０日後）

管轄執行裁判所の執行官室へ執行の申立て及び執行官との打合せをする。

８．明渡し催告（明渡し強制執行手続きより２０日後）

執行官が大家さんが持っていた合鍵をつかって解錠、玄関の壁に明渡し断行日
の公示書を貼る。立会人は執行官が準備してくれた。

９・強制執行断行（明渡し催告日より１カ月後）

　執行官、立会人、搬出業者の従業員７名がトラックと共に現場に到着。　箸一本、茶碗ひとつまで記録簿に記載して、運び出し開始。１時間程ですべて運び出した。
搬出業者に費用（２８万円）を支払って明渡し手続き完了となる。

【トラブルに至った原因、及び解決のポイント】

　安易にアルバイト先の上司を保証人として入居させたのが原因、外国人を入居させるには、日本での身元引受人等を保証人にするなどして、よぼどの注意が必要。最悪の結果になってしまった。

【事例1】

■　訴訟で明渡し、滞納家賃も連帯保証人から全額回収

 依頼から解決まで約２．５カ月

　要した総費用（着手金・訴訟報酬計１０８，０００円＋回収報酬２１．６％＋実費）

「概要」

　賃貸借契約者は居住せず、その家族が居住していた。
　家賃は遅れ遅れ支払われていた。

１．　依頼を受ける

　このままでは、未払い賃料は膨らむ一方なので、契約解除のうえ明渡しても
らいたい旨の依頼を受ける。

２．契約解除予告通知を送る　（依頼から３日後）

　契約者から「少しずつ支払っていくから」と電話があったが、ここで話合いをすれば、またもとの木阿弥になってしまうので、「未払賃料全額を払わない限り解除する」と伝え、契約解除となる。

３．訴訟提起する　（依頼から１か月後）

　賃貸借契約者と、連帯保証人を共同被告として建物明渡及び未払賃料請求訴訟を提訴する。

４．入居者無断で退去する　（訴訟提起から約１カ月後）

　賃借人が賃貸している物件を見に行くと、残置物もなく退去したことが判明。

５．連帯保証人から電話、交渉の結果、未払い家賃の全額を回収して、訴訟を取り下げる

　　（訴訟提起から約１カ月半後） 

　連帯保証人から電話、「全額支払わなかったら、給与を差押えることもある」と強気の交渉の結果全額支払われたので本訴訟を取り下げ終了となる。

【トラブルに至った原因、及び解決のポイント】

   家賃の１回、２回の延滞があっても、相手の事情に同情しすぎて、強い催告ができなかった。
　そのため、相手は延滞することに慣れっこになって延滞賃料が膨らんでしまった。
当職が依頼を受けた後も、相手から嘆願があったが、これ以上、損害を拡大させないため、一切聞き入れず、淡々と法的手続きを進めた。
そして、連帯保証人に支払能力があったので滞納金額全額回収して早期解決となった。